El RANGO HIPOTECARIO

    El rango hipotecario viene constituido por la posición jerárquica que una hipoteca ostenta sobre las demás hipotecas que gravan la misma finca. El rango es una mera cualidad de la hipoteca, es la simple posición de ser primera, segunda o ulterior hipoteca que implica una evidente ventaja para el derecho que cuenta con un mejor rango en materia de ejecución hipotecaria.

    La igualdad de rango se erige en una situación jurídica, admitida por el artículo 227 del Reglamento Hipotecario, en cuya virtud dos o más hipotecas constituidas sobre una misma finca registral ostentan entre ellas la misma prioridad o rango registral.

    Tributación:

    Aunque el rango hipotecario carece por sí mismo de valor patrimonial, su alteración tiene contenido y consecuencias económicas, por lo que el negocio jurídico contenido en una escritura pública consistente en la igualación de rango entre una hipoteca ya inscrita y la que se constituye sobre la misma finca, está sujeto a tributación por el concepto de Actos Jurídicos Documentados, al concurrir los requisitos previstos en el artículos 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, ya que estamos ante un acto que tiene por objeto cantidad valuable, formalizado en escritura pública inscribible en el Registro de la Propiedad y no está sujeto a Transmisiones Patrimoniales ni al Impuesto de Sucesiones.

    En la posposición y mejora de rango de las hipotecas o de cualquier otro derecho de garantía, la base imponible, a efectos del cálculo del Impuesto por el concepto de Actos Jurídicos Documentados, estará constituida por la total responsabilidad asignada al derecho que empeore de rango. En la igualación de rango, la base imponible se determinará por el total importe de la responsabilidad correspondiente al derecho de garantía establecido en primer lugar.

    En los supuestos de igualdad de rango entre hipotecas todavía no inscritas y cuya inscripción en el registro se realizará de forma simultánea, en la misma o en diversas escrituras, no cabe la sujeción al impuesto, por formar parte del contenido del derecho de hipoteca, que es el que queda sujeto a tributación. Por el contrario, si existe una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad y posteriormente, al constituirse una segunda o ulterior hipoteca sobre la misma finca, los acreedores pactan la igualdad de rango entre la hipoteca inscrita y la que se constituye con posterioridad, estamos ante un negocio de alteración del rango registral que en este caso modifica el contenido de la hipoteca igualada en rango, y que podemos considerar como negocio jurídico autónomo frente al negocio constitutivo de la hipoteca.

    Pueden consultar una resolución sobre el rango hipotecario en este enlace.