a) Legislación estatal:
- Ley del Suelo: Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo (modificada por el Real Decreto-Ley 8/2011).
- Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
- Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
b) Legislación gallega:
- Ley de Ordenación Urbanística de Galicia: Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia (modificada por le Ley 2/2010, de 25 de marzo).
- Ley de vivienda de Galicia: Ley 18/2008, de 29 de diciembre.
1º) Licencia de obras, que tiene por finalidad comprobar que los actos de ocupación, construcción, edificación y uso del suelo y del subsuelo proyectados se ajustan al ordenamiento urbanístico vigente.
(Regulado en el artículo 22 de la Ley de Vivienda de Galicia, en el artículo 20 de la Ley de Suelo Estatal, los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 y en el artículo 194 de la Ley de Ordenación Urbanística de Galicia).
Los notarios y registradores de la propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la licencia urbanística, la expedición de la certificación final de la obra y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de la licencia de primera ocupación.
Respecto a la concesión de la licencia de primera ocupación por silencio administrativo, nos remitimos a lo contenido en el punto 3º siguiente.
2º) Certificación de técnico competente acreditativa del estado constructivo y del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que ha sido presentado para la obtención de la licencia de obras.
(Regulado en el artículo 22 de la Ley de Vivienda de Galicia, el artículo 20 de la Ley de Suelo Estatal y en los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997).
3º) Licencia de primera ocupación: Es el acto administrativo que acredita que el edificio o vivienda cumple los requisitos exigidos para ser destinado a uso residencial, especialmente que la obra está completamente ejecutada y se ajusta a la licencia urbanística otorgada.
(Regulado en el artículo 22 de la Ley de Vivienda de Galicia y en el artículo 20 de la Ley de Suelo Estatal).
Una vez concluidas las obras de ejecución del edificio o vivienda, y previa recepción, el promotor solicitará la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento en que radique el inmueble, acompañando a su solicitud la certificación final de obra y el acta de recepción, si se hubiera otorgado expresamente, o la acreditación de la recepción tácita.
La Administración, previa visita de comprobación de los servicios técnicos municipales, habrá de resolver expresamente la solicitud y notificar a la persona interesada la resolución en el plazo máximo de dos meses, a contar a partir de la fecha en que la solicitud tuvo entrada en el registro general del ayuntamiento.
En Galicia este requisito es exigible para las obras nuevas cuya licencia de construcción hubiera sido solicitada después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de Galicia, es decir, el día 20 de abril de 2009. Para obras anteriores es suficiente la solicitud de dicha licencia en el Ayuntamiento.
Respecto a la concesión de la licencia de primera ocupación por silencio administrativo, el artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, establece, entre otras cosas, que las obras nuevas requerirán del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial y urbanística y que al vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa se entenderá desestimada por silencio administrativo. En Galicia los registradores de la propiedad entienden preferente la legislación del estado, por lo menos hasta que la Dirección General de Registros y Notariado o el Tribunal Constitucional a instancia de las Comunidades Autónomas, dictaminen lo contrario.
4º) Libro del edificio: Está constituido por el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación y que será entregado por el promotor a los usuarios finales del edificio.
(Regulado en el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, el artículo 23 y 24 de la Ley de Vivienda de Galicia y en el artículo 20.1.b) de la Ley del Suelo Estatal).
Se entiende que para cumplir con este requisito es suficiente que el Director de las obras certifique que existe el libro del edificio realizado en los términos y con la extensión que exige el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y que ha sido entregado al promotor de dicha edificación para su entrega por éste a los usuarios finales de la misma.
El libro del edificio no será un requisito imprescindible para el otorgamiento de las escrituras de declaración de obra o acta de final de obra en el caso de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, sea persona física o jurídica, puesto que el usuario final de la misma es el propio promotor.
5º) Seguro decenal: Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
(Regulado en los artículos 19.1.c) y 20, y la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación).
La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley de Ordenación de la Edificación, será exigible, a partir de su entrada en vigor (6 de mayo de 2000), para edificios, incluso rehabilitados, cuyo destino principal sea el de vivienda.
No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de dicha Ley.
El seguro decenal no será un requisito imprescindible para el otorgamiento de las escrituras de declaración de obra o acta de final de obra en el caso de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, sea persona física o jurídica. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión "inter vivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (diez años) el autopromotor, salvo que fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de dicho seguro y acredite haber utilizado la vivienda, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que resta para completar los diez años.
El momento en que será exigible la constitución del seguro será en el otorgamiento de las declaraciones de obra nueva terminada o las actas de finalización de obras.
Y para las DECLARACIONES DE OBRA POR ANTIGÜEDAD, será necesario, según establece el artículo 20.4º de la Ley del Suelo Estatal:
1º) Acreditar la terminación de la obra mediante certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
2º) Que no haya anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística y que el suelo no tenga carácter demanial o esté afectado por servidumbres de uso público general. A tales efectos el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
EN RESUMEN:
* Para declarar obras nuevas, rehabilitación o ampliación de obras en construcción de viviendas para uso propio, será necesario:
- Licencia de obras.
- Certificado de técnico competente, con legitimación de firma, descriptivo que acredite que está en construcción.
Además, si la obra ya está acabada, será necesario:
- Certificado de técnico competente, visado y con legitimación de firma, acreditativo que acredite el final de la obra.
- Licencia de primera ocupación. Para obras cuya licencia de obras fue solicitada con anterioridad al 20 de abril de 2009, es suficiente la solicitud de dicha licencia en el Ayuntamiento correspondiente.
En el caso de que esa vivienda para uso propio fuese vendida en un plazo inferior a 10 años desde la declaración de obra, el autopromotor quedará obligado a la contratación del seguro decenal por el tiempo que resta para completar los diez años, salvo que fuese expresamente exonerado por comprador de la constitución de dicho seguro y acredite haber utilizado la vivienda.
* Para declarar obras nuevas, rehabilitación o ampliación de obras en construcción de viviendas que no sean para uso propio, será necesario:
- Licencia de obras.
- Certificado de técnico competente, con legitimación de firma, descriptivo que acredite que está en construcción.
Además, si la obra ya está acabada, será necesario:
- Certificado de técnico competente, visado y con legitimación de firma, que acredite el final de la obra.
- Licencia de primera ocupación. Para obras cuya licencia de obras fue solicitada con anterioridad al 20 de abril de 2009, es suficiente la solicitud de dicha licencia en el Ayuntamiento correspondiente.
- Certificado de técnico competente, con legitimación de firma, que acredite la existencia del Libro del edificio realizado en los términos y con la extensión que exige el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y que ha sido entregado al promotor de dicha edificación para su entrega por éste a los usuarios finales de la misma.
- Seguro decenal, con los requisitos de la instrucción de 11 de septiembre de 2000.
El importe mínimo del capital asegurado será como mínimo igual al coste final de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, que no es lo mismo que el valor de la obra nueva declarado en el documento notarial (ver resolución de 21 de marzo de 2007).
* Para declarar obras nuevas, rehabilitación o ampliación de obras en construcción de otras edificaciones distintas de viviendas, será necesario:
- Licencia de obras.
- Certificado de técnico competente, visado y con legitimación de firma, descriptivo que acredite su estado constructivo.
* Para declarar obras por antigüedad, será necesario cualquiera de estos documentos:
- Certificación expedida por el Ayuntamiento o,
- Certificación de técnico competente o,
- Acta notarial o,
- Certificación catastral descriptiva y gráfica.
Deben acreditar la terminación de la obra en fecha determinada y debe constar su descripción coincidente con el título.
Es recomendable en estos casos pedir una nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar que no haya inscrita anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística y que el suelo no tenga carácter demanial o esté afectado por servidumbres de uso público general.
En el caso de declarar una obra consistente en una vivienda cuya antigüedad sea posterior al 6 de mayo de 2000, fecha en la que entra en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación, será exigible la constitución del seguro decenal, salvo que dicha vivienda sea para uso propio en cuyo caso se debe manifestar en la escritura dicha circunstancia.
2 comentarios:
Buen resumen y muy útil, gracias
Gracias a ti por tu comentario.
Publicar un comentario en la entrada
Deje su comentario